El 6 de març entra en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Aquesta norma busca
equilibrar la situació entre arrendador i llogater, i afrontar els problemes
de l’habitatge a Espanya (escassetat de lloguers disponibles, preus
elevats). A continuació exposarem els principals canvis i com poden
afectar els contractes d’arrendament més habituals. Cal tenir present,
abans de començar que aquest contracte afecta tots els contractes
existents avui dia, no només els que es firmin després de l’entrada en vigor.

LA DURADA DEL LLOGUER.

• Pròrroga de la durada: si el contracte es va celebrar per tres anys
  (com era la situació legal habitual abans de la reforma), quan es
  compleix el trienni el contracta es prorrogarà anualment fins als cinc
  anys. Arribant fins als set anys si l’arrendatari és una persona
  jurídica. Excepte si l’arrendatari indica trenta dies abans que no té
  intenció de renovar-lo.
• Si el contracte no té cap durada determinada, es suposa aleshores
  que té una durada d’un any. I que es prorroga anualment fins als
  cinc.
• Un cop arribats als cinc anys de lloguer, el contracte es prorroga
  tres anys més (per terminis anuals). Aquesta pròrroga és
  automàtica a menys que una de les parts demani el contrari amb
  antelació. El preavís és de quatre mesos (abans era de un mes).

CONDICIONS ECONÒMIQUES.

La fiança segueix essent d’una sola mensualitat. Però en els casos en que
la durada sigui de cinc anys, es poden fixar garanties addicionals, sempre
que aquestes no tinguin valor superior a dues mensualitats (com ara un
dipòsit o un aval bancari).

En el referent al preu del lloguer, la llei estableix que només es pot
modificar anualment en base a les condicions establertes al contracte. I
en el cas en que no es fixi cap condició, es considera que el preu queda
inalterable per la durada del contracte. En tot cas, s’ha acabat el sistema
de renovació automàtica de lloguers. L’increment anual no pot ser
superior a l’IPC.

Sí dona la possibilitat d’actualitzar els lloguers en base a l’Índex de
Garantia de Competitivitat, però sempre que no superi l’IPC. Si el
contracte estableix un sistema poc clar o sense indicadors, caldrà aplicar
aquest índex.

PAGAMENTS A IMMOBILIARIES.

Actualment quan es troba un habitatge de lloguer a través d’una
immobiliària, el llogater acostuma a pagar a aquesta un mes de
mensualitat a canvi del seu servei. Amb la nova reforma, aquestes
despeses passa a ser càrrec de l’arrendador si és una persona jurídica. És
a dir, per persones físiques, es pot continuar amb el sistema habitual.

LLOGATER DE BONA FE, ARRENDADOR FALS.

Una novetat de la llei és que els casos en que un llogater contracti una
arrendament creient de bona fe, aquest té valor legal. Sempre que la
persona que li arrendi consti com a tal al registre de la propietat, o que
existeixi una aparença de dret que sigui imputable al propietari actual.
Aquests contractes tenen una durada de cinc anys.

DESNONAMENTS.

Quan es presenti una demanda de desnonament per impagament de
lloguers, el jutjat concedirà deu dies al llogater per pagar o desallotjar
l’habitatge (o donar un motiu per no fer-ho).

L’arrendador també pot indicar a la demanda que condonarà tot o part del
deute si el llogater deixa lliure l’immoble en un termini fixat (no inferior a
15 dies).
Si es demana directament el desnonament, no caldrà presentar demanda
executiva un cop s’obtingui sentència favorable a la demanda.
Encara que el llogater abandoni la finca, el propietari pot demanar que es
faci el desnonament igualment. Això serveix per a que els oficials del
jutjat certifiquin l’estat en que es troba l’habitatge.

La nova llei introdueix altres novetats: la primera, que un desnonament ja
no es podrà fer d’improvís, sinó que caldrà que el jutjat fixi un dia i una
hora. A més a més, en cas que el llogater estigui en situació de
vulnerabilitat, cal que prèviament s’informi als serveis socials, i es
paralitzi el procés per un mes fins que aquests adoptin mesures adients
(tres mesos si el demandant és persona jurídica).

En conjunt els canvis tenen prou importància com per a recomanar
qualsevol persona amb dubtes (ja sigui llogater o arrendatari) que es posi
en contacte amb CALDUCH ABOGADOS si necessita assessorament.