La situació actual de pandèmia ha deixat molts negocis en una situació desesperada. Les mesures de control imposades pel Govern han reduït l’activitat comercial a uns mínims que posen en perill la supervivència de moltes empreses, que han de seguir afrontant el pagament de les despeses habituals. De les quals la més important acostuma a ser el lloguer del local.

La majoria de la gent pensa que un lloguer és una quantitat inamovible (o que, en el pitjor cas, només augmenta amb el pas del temps) que, o bé pots assumir, o bé acabes perdent l’arrendament. Això però no sempre és així, perquè la llei té mecanismes legals per permetre adaptar els contractes a situacions excepcionals com les que ara vivim. És el que algunes sentències del Tribunal Suprem han definit com a principi de supervivència del negoci. És preferible que hi hagi una reducció del lloguer temporal a que es trenqui el contracte entre les parts.

Així, quan ens trobem davant d’unes circumstàncies que fan impossible el pagament del lloguer, la jurisprudència ha considerat que no hi ha motius per resoldre el contracte. És a dir, el llogater es pot alliberar de l’obligació a través de declarar-se insolvent. STS de 19 de mayo de 2015 dice: “por aplicación del principio “genus nunquam perit”… el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello”.

Per tant la llei permet la possibilitat de que es redueixi o s’ajorni el pagament del lloguer davant les circumstàncies excepcionals de la pandèmia. És el que en dret s’anomena la clàusula rebus sic stantibus (“estant igual les coses” en llatí). Que en principi era d’aplicació excepcional, però que ja es va aplicar davant la greu crisi econòmica de 2012. 

Per a que es pugui aplicar aquesta clàusula cal que es demostri que existeix una relació entre la pandèmia (o les seves mesures) i la dificultat per pagar el lloguer.  És a dir, cal demostrar un descens dels ingressos per culpa de la situació i que la empresa o el negoci es ressenteix de les circumstàncies excepcionals. No cal demostrar una completa impossibilitat per pagar (és a dir, una fallida o insolvència) sinó només un gran augment del cost de complir el contracte. Com pot ser la pèrdua de meitat d’ingressos (art. 1575 CC), si bé això només és un valor indicatiu. Algunes sentències han acceptat l’existència de pèrdues o la desaparició de beneficis (STS 333/2014).

L’aplicació del rebus sic stantibus a un contracte de lloguer ha de comportar reduir o aplaçar el lloguer fins al moment en que acabi l’estat d’alarma, sense que es pugui imposar interessos per aquesta situació. Això sí, la diferència s’haurà d’abonar posteriorment.

COM REACCIONAR DAVANT D’UNA DEMANDA PER IMPAGAMENT DE LLOGUER.

La majoria de contractes de lloguer preveuen que un incompliment de lloguer faculta al propietari per resoldre el contracte. Pot semblar aleshores que tot el que hem exposat es queda en la teoria del dret, ja que no es pot demanar un aplaçament o reducció del lloguer quan l’arrendament ja s’ha extingit. 

Això no és així, ja que la llei també preveu mecanismes per a que el llogater reaccioni. Si no podem pagar el lloguer, cal que es presenti immediatament una demanda de mesures cautelars inaudita parte. És a dir, cal demanar al jutge que actui amb la major urgència, sense consultar el propietari, ja que no podem esperar 

En aquesta demanda cal:

• Demostrar la situació de l’empresa.
• Demostrar que la causa és la situació excepcional de pandèmia.
• Demanar una reducció o ajornament del lloguer i la participació en les despeses (una altra opció és fer el lloguer proporcional als ingressos del llogater). O bé un període de carència (durant el qual no cal pagar).
• Demanar que es prohibeixi al propietari resoldre el lloguer i executar les garanties firmades pel llogater.

Pot semblar que presentar una acció d’aquesta mena és exagerat, perquè és possible arribar a acords amb l’arrendador. Depèn de cada cas, però cal tenir present que una demanda de desnonament pot ser molt ràpida.

En conjunt, la situació de la pandèmia ha estat molt dura per molts negocis, però cal recordar que la llei preveu mecanismes per superar aquesta situació. Si està en un cas com els que hem dit, no es resigni a perdre el seu local i contacti amb CALDUCH ABOGADOS.