Si bien la mayoría de administradores de fincas hacen su trabajo correctamente, siempre hay excepciones (del mismo modo ocurre en cualquier otra profesión). Puede ser por ejemplo que los propietarios descubren irregularidades en la compatibilidad. Que se realicen trabajos costosos que no se han aprobado. Que a las actas incluyan acuerdos que realmente nunca se han aprobado. Y hasta aquí sólo hemos citado tres posibles ejemplos de posibles delitos.
En estos casos lo primero que se preguntan los afectados es si el administrador es responsable penalmente. Al fin y al cabo, trabaja para la comunidad, y siempre puede argumentar que lo que trabajo sólo lo hacía en nombre de ésta o en beneficio de ésta. Expondremos aquí las obligaciones del administrador y con qué límite se encuentra su conducta antes de constituir delito.
Lo primero que queremos dejar establecido es que no sólo los administradores de sociedades mercantiles pueden ser responsables penalmente. Desde la reforma de 2015, los administradores de cualquier patrimonio ajeno (como presidentes o directores de asociaciones, fundaciones, etc.) pueden ser culpables de un delito. Y por lo tanto pueden tener que responder personalmente por sus actos.
Los delitos más típicos que puede cometer un administrador serían la apropiación indebida, administración desleal y la corrupción entre particulares.
Apropiación indebida (artículo 253 y 254 Código Penal).
La apropiación indebida sería el caso de una persona que tuviera encomendada la guarda o la gestión de un patrimonio, ya sea bienes muebles (como podrían ser cuentas bancarias, maquinaria, etc.) o inmuebles (por ejemplo pisos propiedades de comunidades) y que los distrae.
Es importante destacar que no es necesario que el administrador se apropie de estos bienes; sólo que abuse de sus funciones y realice operaciones no justificables en base a su cargo de administrador.
Administración desleal (artículo 252 del Código Penal).
Mientras que la apropiación indebida es una conducta caracteriza por apropiarse o desviar parte de un patrimonio ajeno, la administración desleal tiene un carácter más amplio. Este delito sanciona la conducta de un administrador que, infringiendo las obligaciones de su cargo, causa un perjuicio económico al patrimonio que tiene encomendado.
Un ejemplo podría ser un administrador de comunidad que, aprovechando que también es secretario de una comunidad, manipula
Corrupción entre particulares (artículo 286 bis Código Penal).
Este delito sanciona las conductas de los administradores que, en el marco de una relación comercial, aceptan un beneficio o una ventaja (por ellos mismos o por un tercero) a cambio de favorecer un tercero en un negocio.
Un caso podría ser el de un administrador que acepta una comisión de un constructor a cambio de conseguir que la Comunidad lo contratara para realizar una obra.
Es importante destacar que este tipo de delito no requiere que se causara un perjuicio a la entidad administrada por el autor del delito. Sólo que él consiga un beneficio indebido.
Esta conducta busca proteger no sólo las entidades sino también la competencia honrada en el ámbito mercantil. De modo que ningún competidor no consiga una primacía injusta gracias a la corrupción. Por lo tanto se considera que concurre el delito si se actúa de una manera que se impide un trato comercial justo. Sería el caso de un administrador que hace creer que la oferta de un suministrador es la mejor posible cuando en realidad no lo es (o ni siquiera ha buscado más ofertas).
Este delito opera en un doble sentido. No sólo es culpable el administrador que obtenga un beneficio, sino también el directivo o presidente que ofrezca este beneficio.
Hay que tener muy en cuenta que estamos ante un delito de peligro, no de resultado. Por lo tanto lo que hay que demostrar es que se ha ofrecido, prometido o concedido un beneficio al administrador; o que el administrador ha recibido, solicitado o aceptado un beneficio o una ventaja injustificado, contrario al principio de lealtad competitiva. No es necesario demostrar que se ha obtenido una ganancia ni que se ha causado un perjuicio efectivo.
La responsabilidad civil de las sociedades de administración de fincas (artículo 120.4 CP).
En el caso de que los propietarios miembros de una comunidad se querelle contra un administrador, lo que más les preocupa es recuperar el capital o los bienes que han perdido. Por eso hay que tener muy presente que, en caso de que el administrador sea insolvente o no pueda pagar, deviene responsable civil subsidiario la sociedad por la que trabaje o la sociedad a través de la cual operaba el administrador.
En conjunto, podemos ver que las últimas reformas del Código Penal abren un abanico de posibilidades para perseguir la deslealtad de los administradores. De todas formas siempre es conveniente adoptar unas medidas de seguridad para evitar posibles fraudes o apropiaciones:
1- El presidente de la Comunidad es quien debe firmar todas las facturas y estar al corriente de los movimientos de capitales y bienes.
2- La Comunidad debe tener una cuenta corriente propia, bajo el control del presidente. No una cuenta bajo el control del administrador.
3- Siempre hay que pedir diferentes presupuestos antes de encargar una obra o contratar suministros o seguros.
4- Los acuerdos y las actas de la comunidad deben ser repasadas por el presidente antes de ser firmadas y enviadas a los propietarios.
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