El 6 de marzo entra en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma busca
equilibrar la situación entre arrendador y arrendatario, y afrontar los problemas de la vivienda en España (escasez de alquileres disponibles, precios elevados). A continuación expondremos los principales cambios y cómo pueden afectar a los contratos de arrendamiento más habituales. Hay que tener presente, antes de empezar que este contrato afecta a todos los contratos existentes hoy en día, no sólo los que se firmen después de la entrada en vigor.

LA DURACIÓN DEL ALQUILER.

• Prórroga de la duración: si el contrato se celebró por tres años
  (Como era la situación legal habitual antes de la reforma), cuando se
  cumple el trienio el contrata se prorrogará anualmente hasta los cinco años. Llegando hasta los siete años si el arrendatario es una persona jurídica. Excepto si el arrendatario indica treinta días antes que no tiene intención de renovarlo.
• Si el contrato no tiene una duración determinada, se supone entonces
  que tiene una duración de un año. Y que se prorroga anualmente hasta los cinco.
• Una vez llegados a los cinco años de alquiler, el contrato se prorroga
  tres años más (por plazos anuales). Esta prórroga es automática a menos que una de las partes pida el contrario con antelación. El preaviso es de cuatro meses (antes era de un mes).

CONDICIONES ECONÓMICAS.

La fianza sigue siendo de una sola mensualidad. Pero en los casos en que
la duración sea de cinco años, se pueden fijar garantías adicionales, siempre que éstas no tengan valor superior a dos mensualidades (como un
depósito o un aval bancario).

En lo referente al precio del alquiler, la ley establece que sólo se puede
modificar anualmente en base a las condiciones establecidas en el contrato. Y en el caso en que no se fije ninguna condición, se considera que el precio queda inalterable por la duración del contrato. En todo caso, se ha acabado el sistema de renovación automática de alquileres. El incremento anual no puede ser superior al IPC.

Sí da la posibilidad de actualizar los alquileres en base al Índice de
Garantía de Competitividad, pero siempre que no supere el IPC. si el
contrato establece un sistema poco claro o sin indicadores, habrá que aplicar este índice.

PAGOS A INMOBILIARIAS.

Actualmente cuando se encuentra una vivienda de alquiler a través de una
inmobiliaria, el inquilino suele pagar a ésta un mes de mensualidad a cambio de su servicio. Con la nueva reforma, estas gastos pasa a ser cargo del arrendador si es una persona jurídica. es decir, por personas físicas, se puede continuar con el sistema habitual.

INQUILINO DE BUENA FE, ARRENDADOR FALSO.

Una novedad de la ley es que los casos en que un inquilino contrate una
arrendamiento creyendo de buena fe, éste tiene valor legal. Siempre que la
persona que le arriende conste como tal en el registro de la propiedad, o que exista una apariencia de derecho que sea imputable al propietario actual. Estos contratos tienen una duración de cinco años.

DESAHUCIOS.

Cuando se presente una demanda de desahucio por impago de
alquileres, el juzgado concederá diez días al inquilino para pagar o desalojar la vivienda (o dar un motivo para no hacerlo).

El arrendador también puede indicar a la demanda que condonará todo o parte del deuda si el inquilino deja libre el inmueble en un plazo fijado (no inferior a 15 días).

Si se pide directamente el desahucio, no será necesario presentar demanda ejecutiva una vez se obtenga sentencia favorable a la demanda. Aunque el inquilino abandone la finca, el propietario puede pedir que se haga el desahucio igualmente. Esto sirve para que los oficiales del juzgado certifiquen el estado en que se encuentra la vivienda.

La nueva ley introduce otras novedades: la primera, que un desahucio ya
no se podrá hacer de improviso, sino que será necesario que el juzgado fije un día y una hora. Además, en caso de que el inquilino esté en situación de
vulnerabilidad, es necesario que previamente se informe a los servicios sociales, y se paralice el proceso por un mes hasta que éstos adopten medidas adecuadas (Tres meses si el demandante es persona jurídica).

En conjunto los cambios tienen suficiente importancia como para recomendar cualquier persona con dudas (ya sea inquilino o arrendatario) que se ponga en contacto con CALDUCH ABOGADOS si necesita asesoramiento.