¿Por qué puedo reclamarle al banco (y conseguir que me pague) los gastos de constitución de la hipoteca? ¿Qué conceptos incluye?
Hoy vamos a hablar de un problema que se ha generado a raíz de una reciente sentencia del Tribunal Supremo. Hasta ahora era impensable poder repercutir al banco por los honorarios del notario, registrador y tributos devengados en el momento de constituir una hipoteca. No obstante, si se analiza el tema con concreción jurídica, veremos que el hecho de que sea el banco quien lo pague y no el consumidor tiene toda la lógica del mundo.
A las vicisitudes de conseguir que una entidad financiera apruebe la concesión de un crédito con garantía hipotecaria se suman los extras que suele endosarnos el banco. El seguro de vida es un claro ejemplo de producto accesorio ajeno a la naturaleza del préstamo que se contrata. Pero hay más, muchos más. Algunos de ellos aparentemente inocentes como por ejemplo domiciliar la nómina en esa entidad financiera o abrir una cuenta en la que se domicilien los recibos principales del núcleo familiar. Otros no obstante escaparían del ámbito de las sanas relaciones bilaterales que hacen de un contrato un acuerdo libre entre dos iguales.
En la práctica es el consumidor el que paga no solo la tasación del bien, sino la agencia o gestoría que se encarga de los trámites, la cual suele ser (para más inri) una filial del propio banco que no nos cobra precisamente barata la gestión. Esta agencia se encarga de gestionar la escritura de préstamo ante el notario de su elección, fedatario que suele llevar todos los asuntos del banco y que, obviamente, ve como cliente a la entidad financiera a pesar de que estamos pagando nosotros. Pero a estos conceptos tenemos que sumar los gastos de inscripción ante el registro de la propiedad y, por supuesto, todo el tema fiscal.
El impuesto de actos jurídicos documentados y la plusvalía municipal si concurre en la escritura del contrato de préstamo acabamos pagándolos los consumidores.
Todo ello puede suponer un aumento de nuestra factura entre un 10 y un 20%.
Sin embargo lo lógico es que todos estos gastos no los paguemos nosotros sino el banco. Si no lo hacemos es por el hecho de que debido a su posición dominante en la negociación del contrato la entidad financiera nos impone un documento al que solo podemos adherirnos o no, sin posibilidad alguna de negociar las columnas principales que lo sustentan.
En realidad el préstamo no requiere una forma expresa. Ni siquiera requiere que se pacten intereses, tal y como está regulado en el Código civil ¿Por qué entonces se documenta en escritura pública, se liquidan los tributos correspondientes y se inscribe en el registro?
Simple y llanamente: porque favorece al banco, al prestamista.
Lo que se contrata es un préstamo. Te dejan una cantidad de dinero que debe devolverse y se acuerda un interés por el paso del tiempo hasta que todo lo prestado queda saldado. La hipoteca no es el préstamo. La hipoteca es una garantía, un privilegio que le otorga al banco la facultad de ser el primero en quedarse el inmueble en caso de impago.
Como vemos constituir el préstamo con hipoteca, con esa garantía privilegiada, es una modalidad que beneficia al banco.
Por tanto es lógico que sea el banco quien cargue con los gastos de todo ello.
¿Y cuales son esos gastos? Pues los que he detallado al principio:
- Honorarios agencia, gestoría y tramitador
- Honorarios Notario y Registro
- Impuestos vinculados a la operación.
Como decía cerca del 10 al 20% de la operación.
Si quiere saber más llamenos al 977757942 y lo atenderemos con mucho gusto.
Fdo.- Albert Calduch Estrem
Abogado
