La situación actual de pandemia ha dejado muchos negocios en una situación desesperada. Las medidas de control impuestas por el Gobierno han reducido la actividad comercial a unos mínimos que ponen en peligro la supervivencia de muchas empresas, que tienen que seguir afrontando el pago de los gastos habituales. De las cuales la más importante acostumbra a ser el alquiler del local.

La mayoría de la gente piensa que un alquiler es una cantidad inamovible (o que, en el peor caso, solo aumenta con el paso del tiempo) que, o bien puedes asumir, o bien acabas perdiendo el arrendamiento. Esto pero no siempre es así, porque la ley tiene mecanismos legales para permitir adaptar los contratos a situaciones excepcionales como las que ahora vivimos. Es el que algunas sentencias del Tribunal Supremo han definido como principio de supervivencia del negocio. Es preferible que haya una reducción del alquiler temporal a que se rompa el contrato entre las partes.

Así, cuando nos encontramos ante unas circunstancias que hacen imposible el pago del alquiler, la jurisprudencia ha considerado que no hay motivos para resolver el contrato. Es decir, el locatario se puede liberar de la obligación a través de declararse insolvente. La STS de 19 de mayo de 2015 dice: “por *aplicación del principio “genus nunquam perecido”… el *deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello”.

Por lo tanto la ley permite la posibilidad de que se reduzca o se aplace el pago del alquiler ante las circunstancias excepcionales de la pandemia. Es el que en derecho se denomina la cláusula rebus sic stantibus (“estando igual las cosas” en latín). Que en principio era de aplicación excepcional, pero que ya se aplicó ante la grave crisis económica de 2012. 

Para que se pueda aplicar esta cláusula hace falta que se demuestre que existe una relación entre la pandemia (o sus medidas) y la dificultad para pagar el alquiler. Es decir, hay que demostrar un descenso de los ingresos por culpa de la situación y que la empresa o el negocio se resiente de las circunstancias excepcionales. No hay que demostrar una completa imposibilidad para pagar (es decir, una quiebra o insolvencia) sino solo un gran aumento del coste de cumplir el contrato. Cómo puede ser la pérdida de mitad de ingresos (arte. 1575 CC), si bien esto solo es un valor indicativo. Algunas sentencias han aceptado la existencia de pérdidas o la desaparición de beneficios (STS 333/2014).

La aplicación del rebus sic stantibus en un contrato de alquiler tiene que comportar reducir o aplazar el alquiler hasta el momento en que acabe el estado de alarma, sin que se pueda imponer intereses por esta situación. Eso sí, la diferencia se tendrá que abonar posteriormente.

COMO REACCIONAR ANTE UNA DEMANDA POR IMPAGO DE ALQUILER.

La mayoría de contratos de alquiler prevén que un incumplimiento de alquiler faculta al propietario para resolver el contrato. Puede parecer entonces que todo el que hemos expuesto se queda en la teoría del derecho, puesto que no se puede pedir un aplazamiento o reducción del alquiler cuando el arrendamiento ya se ha extinguido. 

Esto no es así, puesto que la ley también prevé mecanismos para que el locatario reaccione. Si no podemos pagar el alquiler, hace falta que se presente inmediatamente una demanda de medidas cautelares inaudita parte. Es decir, hay que pedir al juez que actúe con la mayor urgencia, sin consultar el propietario, puesto que no podemos esperar 

En esta demanda hace falta:

• Demostrar la situación de la empresa.
• Demostrar que la causa es la situación excepcional de pandemia.
• Pedir una reducción o aplazamiento del alquiler y la participación en los gastos (otra opción es hacer el alquiler proporcional a los ingresos del locatario). O bien un periodo de carencia (durante el cual no hay que pagar).
• Pedir que se prohíba al propietario resolver el alquiler y ejecutar las garantías firmadas por el locatario.

Puede parecer que presentar una acción de este tipo es exagerado, porque es posible llegar a acuerdos con el arrendador. Depende de cada caso, pero hay que tener presente que una demanda de desahucio puede ser muy rápida.

En conjunto, la situación de la pandemia ha estado muy dura por muchos negocios, pero hay que recordar que la ley prevé mecanismos para superar esta situación. Si está en un caso como los que hemos dicho, no se resigne a perder su local y contacte con CALDUCH ABOGADOS.